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正しい利回りを知る

不動産投資で成功するために必要な表面利回りと実質利回りの違い、最終的な利益を確定するための計算式について解説します。

利回りとは

不動産投資では「利回り」という言葉が良く使われます。利回りとは投資した金額に対する1年間の利益の割合ですから、不動産投資の場合なら1年間で得られる賃料を不動産の購入価格で割ったものが利回りということになります。

利回り = 1年間の賃料 ÷ 不動産の購入価格 × 100(%)

不動産投資会社のホームページなどに表示されている利回りは、この計算式で求められたものが大部分です。

「年間利回り10%以上」などと書かれているのを見ると、5,000万円の投資で年間500万円の収益があるように思ってしまいます。しかし、これは空室がゼロの場合の計算式なので、正しくは次のようにするべきでしょう。

利回り = 1年間の賃料 × 入居率 ÷ 不動産の購入価格 × 100(%)

つまり10%の空室があって入居率が90%なら、「年間利回り10%」は実際は9%だということです。

しかし、これでもまだ物件の管理と維持に必要な費用が入っていないため、一般的にはこれを「表面利回り」と呼んでいます。事業で言う「粗利益」のようなものと考えて良いでしょう。

実質利回りの計算方法

アパートやマンションの経営には修繕やリフォームなどの維持管理費用、固定資産税や都市計画税などの公租公課、損害保険料やその他様々な費用が必要です。

したがって実質的な不動産投資の利回りを計算するためには、1年間に得られる賃料などの収入からこれらの諸費用を引いた金額を不動産の購入価格で割る必要があります。

実質利回り =(1年間の賃料-1年間の費用)×入居率÷不動産の購入価格×100(%)

「年間利回り10%」と表示されている物件でも、実質利回り(最終利回り)は5%に満たないことも少なくありません

利回りは収益用不動産の価値を判断するために重要な数字ではありますが、入居率や年間費用によって実質的な収益額は大きく異なるため、あくまで参考の数値として考えることが必要です。

不動産投資の利益の考え方

利回りから収益を計算できないとしたら、実際の利益(キャッシュフロー)を求めるためにはどうすれば良いのでしょうか。

ダイムラーコーポレーションの大村昌慶(おおむら まさよし)社長によれば、不動産投資の利益は次の計算式で求めることができるそうです。

利益 = (総賃料収入+売却額)-(投資金額+売却費用+ローン残債)

つまり不動産購入から賃貸経営を経て売却に至るまでの一連の流れをシミュレートしなければ、本当の意味での利益は確定しないということです。

不動産投資による資産形成は、このサイクルの繰り返しによって生み出されるのが安全かつ効率的と言うことができるでしょう。

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