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失敗しない不動産投資物件の買い方

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ここでは不動産投資を行う際の注意すべきポイントや基本的な考え方について、失敗事例を交えながら解説します。

気をつけたい不動産投資でありがちな失敗例

経費を考慮せず表面利回りだけで購入

不動産投資を始める際の指標として利回りがよく用いられます。当然、物件購入時には利回りの高い物件を選ぶわけですが、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類が存在することに注意しなければなりません。

不動産会社が提示するのは年間賃料収益÷物件購入価格で計算される表面利回りです。実際には管理費や保険料、ローン返済、税金などを経費がかかり、これを考慮に入れた実質利回りで考えないと収益を上げることができません。

賃貸需要がない立地の物件だった

これも利回りと関係するのですが賃貸需要のない立地の物件を購入してしまうケースです。利回りは常に満室であることを前提に年間の賃料収入が計算されるため、空室が続いてしまうような物件は経費だけがかかっていきます。

また学校や工場が近くにあり、現在は安定した賃貸需要が見込まれていても、将来もずっとそうした施設がある保証はありません。移転してしまえば部屋を借りる人が一気にいなくなってしまうためマンション経営は危機に陥ります。

競合する物件が多すぎる

どれほど賃貸需要が見込まれるエリアでも競合する物件が多く、供給過剰になれば分散してしまい入居者を確保することができなくなります。そのような場合は空室リスクが高い上に家賃下落リスクもあります。

何らかの付加価値がある物件なら別ですが、築年数も設備・広さなどほとんど同条件の物件ばかりだと集客するために家賃を下げざるを得なくなります。価格競争が起きれば入居者を維持できたとしても収益率は下がる一方です。

自己資金が少なくローンに頼りすぎ

最近は自己資金が少なくてもローンが組める不動産投資が出てきています。借入れをしてマンション経営をすることは悪いことではないですが、購入金額に対してローンの割合が高いと後々になって資金繰りに苦しむ可能性があります。

マンション経営はローンを組んでも月々の家賃収入から返済していくことで収支シミュレーションを行います。年収に対し月々の返済額が多過ぎたり返済期間が長いと収益率が低くなり、少しでも入居率が下がれば経営悪化につながります。

リスクを理解した上で回避方法を検討することが重要

不動産投資の失敗例を見てもわかるように投資にはリスクがつきものです。投資を甘く考えて始めてしまうと失敗する確率が高くなりますので、リスクをいかに回避して安定収益を確保できるかが成功する条件とも言えます。

管理手数料がかかってもサブリースで物件を借上げてもらうことで安定収入を確保する方がよい場合もありますし、資金に余裕があれば立地の異なる区分マンションを複数所有してリスクを分散させるなどオーナーとしての判断も大切です。

不動産投資の正しい利回りについて知る

不動産投資の指標としてよく使うわれるものに「利回り」があります。利回りとは投資した金額に対する1年間の利益の割合です。不動産投資においては1年間で得られる賃料を不動産の購入価格で割ったものということになります。

これには経費等は考慮されていないため表面利回りと言います。表面利回りから諸経費を引いたものを実質利回りといいます。利回りは高い方がよいですがこうした違いを理解した上で購入を検討することが重要です。

不動産投資価値の高い物件とは高利回り物件ではない

利回りは不動産投資には重要ですがそれに頼り切るのは危険です。業者が提示する利回りはほぼ表面利回りです。区分マンションであれば常に満室前提で家賃を高く設定すれば簡単に利回りを高くできます。

どれほど利回りが高くても空室が続いたり、修繕費や月々の管理費が高ければ利益は出ません。物件購入時に借入れした場合は返済もあるためさらに厳しくなります。高利回り物件は必ずしも不動産投資価値の高い物件とは限らないのです。

中古物件の不動産投資

地価の高騰を受け、近年、不動産投資家たちのあいだで改めて注目を浴びている中古不動産。安価に資産を取得することができる点が中古不動産の大きな魅力ですが、購入する際には、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

築浅物件の不動産投資

築浅物件とは、築年数が3年~10年程度の比較的新しい中古物件のことを指します。中古物件に近い値段で、新築物件に近い価値をもっている物件として人気を集める築浅物件ですが、購入の際には注意が必要なこともあります。

新築マンションの不動産投資

入居率が高くなりやすく、金融機関からの融資も受けやすいことが多いとったメリットを持つ新築マンション。不動産投資用物件として新築マンションを購入する際には、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

一棟マンション投資における
メリットとデメリット

大きな利益を生み出してくれる可能性をもつ一棟マンション投資。ですが、他方で、巨額の資金を必要とする分だけ、投資に失敗した時の被害も大きくなります。一棟マンション投資を行う際にはどのような点に気を付ければよいのでしょうか。

ワンルームマンション投資における
メリットとデメリットとは

必要な初期費用の額が大きくはないことから、気軽に始めることができる投資として近年人気を集めるワンルームマンション投資ですが、始める際には、メリットとデメリットを慎重に天秤にかけたうえで冷静に判断することが重要です。

マンション投資の初期費用

マンション投資を始めるには、どれくらいの初期費用が必要となるのでしょうか。契約時にかかる費用から、決済日までにかかる費用、物件の引き渡しから半年以内にかかる費用のそれぞれについて詳しく見てみましょう。

不動産投資における節税とは

一定の条件を満たしている場合、不動産投資は節税対策にもなります。具体的には、住民税、所得額、相続税、贈与税のそれぞれについて、不動産投資を行うことで、節税効果を受けることができます。

投資用と居住用の違い

投資用マンションと住居用のマンションには、どのような違いがあるのでしょうか。こちらのページで詳しく解説しています。

不動産投資のサブリース契約

「サブリース契約」とは、不動産会社が不動産オーナーから不動産を借り上げ、オーナーに変わって入居者に転貸する契約のことです。安定した利益を確保することができ、また、不動産の管理のための手間がかからなくなる、といったメリットがあります。

不動産投資における立地の重要性

「不動産投資においては、立地がすべてである」と言われることもあるほど、不動産投資の成功を決定づける重要な要素である立地。では、なぜ不動産投資において立地はそれほど重要なのでしょうか。

不動産投資に必要な税金とは

不動産投資で発生する税金には、「不動産購入時にかかる税」、「不動産の管理時にかかる税」、「不動産の売却時にかかる税」の三つがあります。

不動産投資ローンとは

投資用物件のためのローンである「不動産投資ローン」。どちらも物件取得という共通の目的のために利用できることから、不動産投資ローンは住宅ローンと混同されることもあります。両者はどのように区別されるのでしょうか。

リノベーション物件の不動産投資

新築マンションの価格高騰を背景として、人気が高まりつつあるリノベーション物件。では、リノベーション物件にはどのような特徴があるのでしょうか。また、そもそもリノベーション物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか。

東京再開発とマンション売却

再開発が行われた街の周辺エリアでは、地価が大きく上昇します。そのため、購入予定物件の周辺エリアでの再建計画について知っておくことは、不動産投資を成功させる上では重要です。このページでは、東京都内で再建計画が予定されているエリアのうち、不動産投資の観点から注目のエリアを紹介します。

不動産投資で連帯保証人は必要?

投資用不動産を購入するために金融機関で融資を受ける際、条件次第では、連帯保証人が必要となることがあります。では、具体的には、どのような場合に、連帯保証人が必要となるのでしょうか。

繰り上げ返済はしたほうがいいか?

ローンを早期に完済するための繰り上げ返済にはメリットとデメリットのそれぞれがあります。不動産投資のあらゆる場面でそうであるように、繰り上げ返済をしたいという場合にも、メリットとデメリットを見極めたうえで、冷静に判断することが必要です。

不動産投資ローンの借り換え

不動産投資ローンの借り換えを行うことによって、金利を下げて収支の改善や金利の見直しを行うことができます。反面で金融機関の信用を損なうリスクがある他、借り換えで状況が悪化することもある点に注意しましょう。

家賃収入の内訳

不動産投資で得られる家賃収入の中には、毎月入居者から支払われる家賃をはじめ、共益費や管理費、礼金、更新料といった様々な収入も含まれます。家賃収入が年間で20万円以上あれば、赤字状態に関係なく確定申告が必要になります。

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が入居している状態の不動産物件のことです。旧オーナーから契約などを引き継ぐため、すぐに家賃収入を得られるメリットがある反面で、入居者トラブルなどのデメリットも懸念されます。

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※2021年3月に不動産投資会社各社の公式サイト上で公表している入居率について調査しました。2021年4月以降にサイト更新がされている場合などは数値が変わっている可能性があります。正確な数値は必ず公式サイトをご確認ください。