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オーナーチェンジ物件

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オーナーチェンジ物件とは、文字通りオーナーだけがチェンジする不動産取引のことを言います。オーナーチェンジ物件の特徴や魅力、注意点について見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジとは、すでに入居者が賃貸契約を結んで入居している状態の不動産を売買する取引のことを言います。不動産の賃借人はそのままに、不動産の所有者となっている「オーナー」だけが「チェンジ」する不動産取引であり、新オーナーは不動産を購入したときに旧オーナーと入居者の賃貸契約を引き継ぎます。

旧オーナーが入居者と結んだ契約は新オーナーとの間で有効な契約として引き継がれるため、建物に関する貸主としての権利を引き継ぐことになります。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件を購入して新オーナーとなることで、いくつかのメリットを受けられます。

まず入居者募集に必要な手間が省けるため、購入した不動産投資物件について新規で入居者募集を行う必要がありません。入居者募集のためのリフォームや広告、入居者の審査といったあらゆるステップを全て省いた状態から不動産を運営できる点は強みと言えるでしょう。

すでに入居者がいるということで、物件を購入した月からすぐに家賃収入を得ることもできます。家賃収入が確定しているため、利回りの計算などもしやすくなります。

また、オーナーチェンジ物件は相場よりも安い値段で購入できることがあります。安く購入できるオーナーチェンジ物件は大抵の場合、賃料も安めに設定されがちですが、入居者が大挙すれば賃貸料を再設定することでより良い利回りがきたいできます。

オーナーチェンジ物件の注意点

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件だからこそのデメリットもあります。入居者と旧オーナーの契約が引き継がれるという性質上、契約の変更がなかなかできません。そのため契約によって生じた義務を負わなくてはならず、賃貸料の変更や入居者の立ち退き要求も簡単にはいきません。新オーナーの思い通りの運営ができず、入居者と新オーナーの間でトラブルが起きる可能性もあります。

また、すでに入居者がいるため建物についての調査は自由にできません。内装の見学や建物自体の老朽状況も事前調査がしづらく、入居者がいることで調査できない部分が多くあるでしょう。

また、入居者の属性を事前に把握することも難しいため、トラブルの種になる入居者を避けづらくなっています。

例えばさくらの入居者がいたり、資産価値をごまかしたりなど…新オーナーをだまそうとするような悪質なオーナーチェンジ物件も紛れているため注意が必要です。

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