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リノベーション物件の不動産投資

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リノベーション投資とは?

新築マンションの価格高騰を原因として、近年では不動産投資家の多くが中古マンションに大きな関心を寄せています。そうした流れに後押しされる形で、注目を集めているのがリノベーション物件です。

リノベーション物件の定義

リノベーションはリフォームと混同されがちですが、両者は全く異なる目的を持っています。

リノベーションとは、「新しい価値」を物件に付け加えることを目的として、物件を改修すること。たとえば、天井を高くしたり、間取りを変更したり、古民家風の雰囲気を活かした内装にしたり、といった改修工事がリノベーションです。

対して、リフォームとは、経年劣化や破損してしまった部分を「修繕する」こと。間取りや天井の高さなどを変更することはありません。

リノベーションのタイミング

すでにリノベーションされた物件を購入する場合と、中古物件を購入後にリノベーション工事をする場合があります。前者はすぐに入居者を募集でき、資金回収がその分早くなるメリットはあります。後者はオーナーのイメージする間取りやデザインにできるのがメリットです。

リノベーション投資のメリット

投資物件として見たとき、リノベーション物件には次のような魅力があります。

新築物件よりも初期費用が安い

リノベーションの工事費用を勘案しても、新築マンションよりも初期費用が安く済む場合が多いのがメリット。地盤や耐震構造を強化したり、断熱材を入れたりといった大掛かりな工事があると価格に反映されるので、必然的に高くなります。

築年数を勘案し、投資を回収できる見込みがある物件を選びましょう。

家賃の下落を軽減できる

一般的に物件の価値は時間の経過とともに下がっていきます。新築で購入した物件であっても、購入後から一定期間経過すると、当初の価値を維持することは難しくなり、その分家賃を下げざるを得ません。

リノベーション物件は築年数に関わらず「他の物件にはないこだわりがある物件」として需要を喚起できます。その場合、築年数の近い同条件の物件と比べて、高い家賃で入居者を探すことが可能。結果的に、家賃の下落を抑制できるようになります。

リノベーション投資の注意点

さまざまな魅力を持つリノベーション物件ですが、もちろん、デメリットが全くないわけではありません。

修繕費用が必要な分だけ初期費用が高くなる点は、イノベーション物件のデメリットの一つです。また、リノベーションした物件に入居者が集まらなかった場合には、物件取得費用と修繕費用の両方がまるごと損害になってしまうリスクが考えられます。

また、築年数によっては住宅ローンを利用できなかったり、住宅ローン控除の恩恵を受けられなかったりすることも。どのような場合に不利益を被るのかを、専門家や良好な物件を紹介してくれる業者に相談しましょう。

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