不動産投資会社の評判まとめ 実績データと評判で徹底比較! » 失敗しない不動産投資物件の買い方 » 不動産投資価値の高い物件とは高利回り物件ではない

不動産投資価値の高い物件とは高利回り物件ではない

公開日: |更新日:

高利回りに潜む危険な落とし穴

不動産投資の指標として利回りは有効ですが、物件を選ぶ際に利回りの高さだけ求めるのは危険です。利回りは目安の一つであって不動産価値そのものを表す数字ではないからです。以下にその理由を詳しく解説していきます。

経費を考慮すると利回りは下がる

不動産投資会社の提示しているのは表面利回りであることがほとんどです。表面利回りは管理費や物件購入時に発生する仲介手数料などの経費は考慮されていません。高利回りだと思っても経費を差し引くとそれほどでもなかったりします。

また新築区分マンションでは入居率の実績がないため、入居率100%であることを想定した利回り数字というケースもあります。利回りにも種類があり投資不動産で収支シミュレーションを行う際は表面利回りではなく実質利回りで計算することが必要です。

表面利回りや実質利回りについては「不動産投資の正しい利回りについて知る」で詳しく解説していますので参考にしてください。物件を判断する場合はまず利回りのことを理解しておくことが大切です。

高利回り物件の数字マジック

利回りの危ないところは簡単に高く設定できてしまう点です。表面利回りは年間賃料収入を不動産の購入価格で割って算出します。したがって新築プレミアムで家賃を相場よりも高く設定すれば高利回りになります。

それでも新築の賃貸ニーズが本当にあって入居者が集まればよいですが、募集を開始したら設定した家賃では入ってもらえず、泣く泣く家賃を下げざるを得ないケースもあります。中古物件の場合は購入価格が安いので利回りは高くなります。

しかし設備の修繕費や管理費が新築物件より高くかかる可能性が高いため、こちらも高利回りだと思ってよく調べずに購入すると後悔することになります。利回りは数字が変わりやすく想定次第で業者に都合の良い物件が簡単にできてしまうのです。

その他の注意すべき高利回り物件

旧耐震基準の物件

中古マンションで築20年以上の物件は高利回り物件が数多くあります。建物や設備が古くなって資産価値が下がり購入価格が安くなるのがその主な理由ですが、それ以外の危険性も考えられます。

それは旧耐震基準で建てられた物件です。新耐震基準は昭和53年の宮城県沖地震がきっかけになって設けられました。1981年5月31日以前の建築物は旧耐震基準で建物崩壊のリスクがあるだけでなく融資を受けにくいというデメリットもあります。

立地条件が良くない物件

投資マンションの収益は立地に左右されることが多いのも特徴の一つです。最寄り駅から遠かったり、地方の物件は物件購入価格が低くなるため高利回りになる傾向にあります。この利回りは入居者あっての数字です。

賃貸物件を借りる側で考えると、こうした立地条件の部屋はあまり借りたくありません。オーナー側からすると空室リスクが高くなり、入居者がいなければ高利回りも何の意味も無くなってしまいます。

管理状況が悪い物件

中古物件で見るからに古く管理も行き届いていないとわかれば購入することはないと思いますが、管理体制については調べてみないとわからないケースがあります。区分マンションの管理や大規模修繕などは管理組合や管理会社が行います。

売主が不動産投資会社で管理まで行っているのであれば管理体制も確認しやすいですが、中古物件を仲介したら終わりの会社だと委託している管理会社によります。入居者が不満に感じる状況だと入居率が低くなる可能性が高いです。

利回りが低くても注目すべき物件とは

不動産物件を選ぶ際の判断基準は利回り以外にもあります。もちろんオーナーとしては利回りは高いほうが良いですが、たとえ利回りが低くても納得できる理由があれば問題ありません。ここではそうしたケースを紹介します。

立地条件が良い

物件利回りを地方と都市部で比較すると、間取りや設備など建物の条件が同じでも都市部のほうが利回りが低いことがわかります。それは東京や大阪などは地方に比べて物件価格が高いからで、理由としては納得しやすいでしょう。

その中でも住みたい街ランキングで常に上位にくるようなエリアの物件は利回りが低くても投資不動産として注目できます。賃貸需要が衰える心配がないので家賃下落や空室リスクが低いからです。こうした物件は売却する際の売れ残りリスクも低いです。

将来性が期待できる

確実に予測通りに進むとは限らないため判断が難しい部分はありますが、将来性があれば不動産投資物件としてターゲットに入ります。例えば現在は街としての魅力がなくても再開発が決まっているエリア内にある物件です。

渋谷区はもともと人気があるので再開発してもあまり変動しませんが、東京スカイツリーがある墨田区周辺は以前はそれほど注目されず地味な印象でした。それが今ではオシャレな店舗できて人も増えました。将来性を考えるには常にアンテナを張って情報収集しておくことが大切です。

問題解決が可能で割安

物件検索をしていると立地がよいのに相場より安く販売されている物件があります。売主の都合で売却を急いでいたり、競売物件などは割安になる傾向があります。こうした物件は不動産投資のプロに相談が必要になりますが高利回りで注目できます。

また立地はよいのに管理体制が悪く、必要な修繕が行われていないため割安で空室が目立つ物件も要注目です。リフォームや管理体制強化など不動産投資会社に相談して収支シミュレーション上問題なければ購入対象物件になります。

資産価値の維持の重要性

これまで説明してきたことから不動産投資での物件選びは、利回りも含め総合的な資産価値で判断することが重要であることがわかります。利回りも評価基準の一つとして参考になりますが、それだけでは不十分ということです。

不動産投資で成功するためには、高い資産価値を維持できる物件を手に入れることが重要です。この場合の資産価値とはその物件を売却する際に「いくらで売れるか」「いくらで貸せるか」ということです。

マンション経営の基本は、オーナーが物件を所有しながら賃貸することで毎月の賃料による収益を継続的に上げていくことです。利回りはどのくらいの収益率を期待できるかを検討する際に用いられますが、重要なことはそれを維持できるかです。

立地で注意したいポイント

不動産投資物件として資産価値に深く関わる重要ポイントとして立地があります。マンション経営が成功するか失敗するかは、いかに立地条件のよい物件が購入できるかにかかっていると言ってもよいでしょう。

立地で注意したいのは時の流れによる環境変化です。工場や大学が近くにあるので入居者確保は維持できると考えて購入したら移転してしまい空室状態が続くようになることもあります。現在だけでなく将来も好立地が維持できるのかに注意しましょう。

建物の維持管理状態をチェック

新築で購入したマンションも時が経てば老朽化が進み痛みが目立つようになります。資産価値をできるだけ維持するためには日頃の管理体制が大きく影響します。中古物件の場合はエントランスや通路など共用部分の清掃や修繕などが行き届いているかチェックします。

またマンションの管理は管理組合によって運営されていますが定期的なメンテナンスがきちんと行われているか、必要な修繕が計画通りに行われているか、修繕積立金の推移や大規模修繕履歴を確認してみるのもよいでしょう。

入居者側に立って物件価値考える

外観も立派で設備も充実しているから資産価値が高く大丈夫と思っていた物件でも入居者が確保できないことがあります。それは今の生活スタイルに物件が合わなくなってしまっているため敬遠されてしまうケースです。

以前はワンルームと言えば部屋が狭くバス・洗面台・トイレが一緒になったユニットバスが主流でしたが、現在は広い部屋でバス・トイレ別は当たり前のようになっています。入居者が生活しやすくなければ投資マンションとしての価値も下がってしまいます。

売却しても利益が確保できるか

マンション経営は年金代わりに長期間続ける場合もあれば、一定期間が過ぎたら資産価値が落ちないうちに売却する考え方もあります。立地条件が良ければ売れないことはないですが、利益を狙おうとすると難しい場合があります。

人気のあった新築タワーマンションを1億円かけて購入し2年後に90%の9,000万円で売れたとします。しかしその期間の家賃収入でペイできなければマイナスです。特に新築マンションは最初の10年間で大きく価値が下落しますので注意が必要です。

物件価値を決める不動産査定の方法

不動産の資産価値の維持を考えるなら、価値を決める査定方法も知っておいた方がよいでしょう。特に売却を前提とした不動産投資においては査定額によって売り時の判断も変わります。そこで代表的な不動産査定の方法を簡単に説明しましょう。

原価法

現在の建物を壊してもう一度建て直した際の費用を計算し(上限値)、そこから減価修正(価値の減少分を差引く)査定方法です。一戸建ての建物はこの方法が用いられますが、区分マンションの査定には向きません。

取引事例比較法

現在と条件の近い物件の過去の取引事例データを選び比較する査定方法です。比較対象物件の平均坪単価に売却をする物件の坪数を掛けた金額を算出。そこから立地条件や間取り、築年数などの事情を考慮して査定金額が決まります。

収益還元法

対象となる物件が将来どのくらい収益を得られるのかをベースに資産価値を評価する査定方法です。3種類の方法の中では、投資用の区分マンションの不動産価値を知るためには最も参考になる方法と言えるでしょう。

査定額を上げるリフォームやリノベーション

以上のような査定は不動産会社に依頼すれば対応してもらえます。査定額を上げるためにはキッチンや浴室など設備の定期的なリフォーム(原状回復)や必要があればリノベーション(再構築)も検討が必要です。

ただし少なからず費用がかかるため、効果を考えた上でポイントを押さえたリフォーム・リノベーションを行うことが大切です。できれば不動産投資会社でリフォームなども手掛ける会社に相談することをおすすめします。

資産価値を基準に投資物件を考えるのであれば、新築とリノベーション中古物件の収支シミュレーション比較もしてみるとよいかもしれません。

自分スタイルの不動産投資を確立させること

投資物件を選ぶ際には利回りだけでなく、立地や建物、価格のバランスを考えて総合評価することが大切です。高利回りだから不動産価値があるとは限りませんし、価格が高い物件かもしれませんがそのまま資産価値を表していないこともあります。

不動産投資に限らず、投資というのは正解のない世界です。マンション経営を成功させるには、不動産投資会社やベテランオーナーなどから話を聞いて参考にしながらも、自分なりの評価基準、投資スタイルを確立することが重要です。

関連ページ

新築区分マンションの
入居率99.6%以上の
不動産投資会社3社

せっかく購入したマンションが空室のままになるのは一番避けたいリスク。そこで不動産投資会社の扱う新築区分の入居率を調査。入居率が極めて高いはこの3社でした。
個性的なデザインの物件が多い
ヴェリタスインベストメント
ヴェリタスインベストメントキャプチャ画像
引用元:ヴェリタスインベストメント公式HP https://www.veritas-investment.jp/
新築区分
入居率
100%
長期間の運用をお考えなら
トーシンパートナーズ
トーシンパートナーズキャプチャ画像
引用元:トーシンパートナーズ公式HP https://www.tohshin.co.jp/
新築区分
入居率
99.7%
一括借上契約で安定的な家賃収入を目指す
青山メインランド
青山メインランドキャプチャ画像
引用元:青山メインランド公式HP https://www.aml.co.jp/
新築区分
入居率
99.6%

※2021年3月に不動産投資会社各社の公式サイト上で公表している入居率について調査しました。2021年4月以降にサイト更新がされている場合などは数値が変わっている可能性があります。正確な数値は必ず公式サイトをご確認ください。