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中古物件の不動産投資

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昨今の地価高騰により、中古マンションの購入ニーズが増加しています。新築に比べてリーズナブルな価格で投資を行える中古物件ですが、マンション選びの際はどのような点に注意すればいいのでしょうか?

中古マンションの定義とは?

中古マンションのイメージ

一度でも人が住んだことのある物件は、全て中古マンションと定義されます。そのため、築年数が浅く新築同様のマンションであっても、中古マンションとして売られている物件も存在します。

一方、新築マンションとは竣工してから1年未満かつ、未入居の物件のことを指します。

参照元:不動産の表示に関する公正競争規約施行規則(https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/01/h_sekoukisoku.pdf

中古マンションに投資するメリット

中古マンションを購入することで、以下のようなメリットが期待できます。

投資額が安めに抑えられる

中古マンションは新築のマンションと比べて明らかに価格が安くなっています。20%~40%程度は購入額が抑えられているため、投資にかかる費用を抑えることが可能。費用を押さえながら利益を生み出したい人におすすめと言えるでしょう。

安くても立地や設備などの条件がそろっていれば、新築と同等に入居者が集まりやすく、利益も得やすいのが中古マンションを探すメリットです。

新築よりも利回りが高い傾向がある

中古マンションは物件の価格が安いため、表面利回りが新築マンションと比較するとやや高めの傾向があります。表面利回りが高ければ高いほど、収益を得られる可能性も高くなるため、投資をする上で欠かせないメリットになるでしょう。

家賃収入のシミュレーションがしやすい

投資用の中古マンションは、「オーナーチェンジ」という形式で入居者がついたまま売買されることが珍しくありません。こうしたケースの物件だと、中古マンションを購入した状態からすぐに家賃収入を得ることが可能になります。

また、空室のマンションであっても過去の賃貸実績などを分析して、家賃収入のシミュレーションを行うこともできるでしょう。正確な収入は見積もれなくても、失敗を回避する上で役立つ特徴です。

資産価値が減少しづらい

中古マンションは築30年を過ぎたころから平米単価の下落は緩やかもしくは横ばいになる傾向があります。そのため新築マンションや築浅マンションの資産価値が急落しやすい点に比べて、中古マンションは資産価値の下落が緩やかです。

資産価値の減少が緩やかなため、売却の際には市場ニーズに合わせたリフォームや修繕を行うだけで、売却益を得られる可能性も考えられます。

都内駅近の物件が多い

2007年のリーマンショック以降、都内の地価は上昇傾向にあったことから、都内駅近の新築物件の供給少なくなっています。
中古マンションは立地が最重要ポイントですから、土地値が安く、その頃にマンションを供給することができた中古マンションの方が、立地の良い物件が多くあります。

中古マンションに投資する時の注意点

中古のマンションへの投資時には、以下のような注意点もあります。

不利な条件のローンになりやすい

区分マンションの場合、ローンの条件が不利になる可能性が考えられます。自己資金を多めに用意する必要がある他、利率や返済期間などの条件が不利になって投資の計画が崩れることもあり得ます。

空室のリスクが高まる

中古マンションは経年劣化や設備の古さなどが理由で、新築・築浅物件よりも入居希望者が付きにくくなるリスクが高まります。近隣に好条件の物件がある場合は、特に空室率のリスクが高まるでしょう。

購入後の修繕費が高くなりがち

中古マンションは入居者を増やすために、購入後に修繕やリフォームなどを行う場合もあります。その場合は購入後にも修繕費など、他の出費が必要になるため、費用を利益が上回るまでに時間がかかるでしょう。

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