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不動産投資のサブリース契約

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不動産投資をしていると見聞きする「サブリース」という言葉。サブリース契約の内容や特徴について見ていきましょう。

サブリース契約とは?

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから不動産を借り上げて、入居者に転貸するという契約の仕組みのことです。通常はオーナーと入居者が直接契約を結びますが、サブリース契約の場合には、オーナーと入居者の間に不動産会社が入ります。

不動産会社は直接不動産を使うわけではありませんが、オーナーから不動産を借りて、それを第三者である入居者に転貸し賃料収入を得ます。

サブリース契約の場合、不動産会社がオーナーに支払う賃料よりも高い賃料で、入居者に転貸することになります。

サブリース契約のメリット

サブリース契約の最も大きなメリットとして、空き室・滞納リスクを避けられる点が挙げられます。オーナーが直接入居者を募集する場合には、入居者が入らなかった場合に空き室ができたり、入居者の家賃滞納によって賃料収入が途絶えてしまったりするリスクがあります。ただしサブリース契約なら不動産会社が賃借人となるため、安定して賃料を得ることができます。

また、入居者とのやり取りを行う手間がかからない点も魅力的。集金や入居者の募集活動、契約更新に建物のメンテナンスなど…不動産の管理にかかる手間は、すべて不動産会社が行ってくれます。

他にも入ってくる家賃が一定のため確定申告が簡単な点や、相続税対策に有効といったメリットが得られるでしょう。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約は更新時に賃料の見直しがあります。空き室や相場に応じて賃料を下げられることもあり、オーナー本位で決められるものではありません。安定して同じ額の収入を得られるわけではなく、悪質業者の場合には大幅に賃料を下げられることも。

また、サブリース契約ではオーナーが入居者を選ぶことはできません。すべて不動産会社が管理するため、入居者についてすら教えてもらえないことも。入居者同士のトラブルが知らない間に起きていれば、賃貸経営にリスクをもたらします。

サブリース契約は不動産会社が収益を得られるようにオーナーへ払う賃料と入居者から受け取る賃料を調整するため、収益性が低いのもデメリットです。

一度サブリース契約を結ぶとすぐに解除できないため、売却を考えたときにすぐ行動できない点にも注意しましょう。

サブリース契約の注意点

サブリース契約を結ぶ際は、会社によって契約継続のために必要な条件が定められている点に注意しましょう。例えば修繕工事が必須条件であったのに見落としていた場合は、契約が続行されず困ることもあります。

サブリース契約を結ぶ会社によって、リフォーム・修繕業者などの管理会社が決まっているため、契約上管理会社の変更が不可能である点にも要注意。

サブリース契約を結ぶ不動産会社の信頼性や、契約内容である保証賃料の設定、リフォーム・原状回復の費用、解約条件などについてもしっかりと確認しておきましょう。

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