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不動産投資の正しい利回りについて知る

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不動産投資における利回りとは

「利回り」という言葉は不動産投資の指標としてよく使われます。利回りとは投資した金額に対する1年間の利益の割合のこと。マンションやアパート経営などの不動産投資の場合は1年間で得られる賃料を不動産の購入価格で割ったものになります。

利回り=1年間の賃料÷不動産の購入価格×100(%)

例えば家賃が10万円の区分ワンルームマンションの購入価格が2,400万円だとすると、利回りは10万円×12÷2,400万円=5%になります。

これを単純計算すると毎年2,400万円×5%=120万円の年間収益があるので購入価格は20年で元が取れるということになります。大まかな目安としてはその通りなのですが、あまり現実的な数字とは言えません。

なぜならマンション経営は家賃収入だけでなく管理費等の経費がかかりますし、収入も物件の空室状況によって変動するからです。また利回りには計算方法によって種類があり、どれを採用するかで結果が変わってきます。不動産投資を始める際にはそれらの違いを正しく理解しておくことが重要になります。

表面利回りと実質利回り

不動産投資で使われる利回りは大きく分けると表面利回りと実質利回りが2種類があります。さらにマンション経営での空室のことまで考えると、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つに分けることもできます。

表面利回り

不動産投資で物件の管理費や仲介手数料などの経費を考慮しないで算出するのが表面利回りです。不動産投資会社が掲示するのはこの表面利回りなので、その数字だけ見てマンション投資を始めるのはおすすめできません。

表面利回りの裏に経費がかかることを念頭に、価格に対する収入を大まかにイメージするのはよいですが、表面利回りで計算される家賃収入がすべて手元に残ることはないので注意が必要です。

またマンション経営などの不動産投資では空室率も考えなければなりません。特に新築マンションの場合は建物も完成しておらず、入居率の実績データもありません。空室が全くない想定で算出されている場合もあります。

一般的にはこのような計算方式を表面利回りと言いますが、これを想定利回りと呼び空室を考慮した表面利回りと分ける考え方もあります。その場合の表面利回りは経費は考慮されませんが以下のように空率率を中に入れた計算式を用います。

表面利回り=1年間の賃料×入居率÷不動産の購入価格×100(%)

中古マンション物件の場合は入居中であったり、実際の入居率がわかり建物の状態も確認できるため、表面利回りでも実態が反映され検討しやすくなります。

不動産投資会社の営業資料や広告に掲載されている利回りのほとんどは、経費を含まない表面利回りのことです。また入居率が100%想定となっていることもありますので検討する際には事前確認することをおすすめします。

実質利回り

表面利回りから諸経費を差し引いたのが実質利回りです。経費には管理費など毎月発生するものと仲介手数料など購入時に発生するものがあるため、以下の計算式で算出することができます。

(1年間の賃料-1年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100(%)

さらに正確性を高めるにはこれに入居率も反映させることになります。

((1年間の賃料×入居率)-1年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100(%)

中古物件の場合はすべての項目に実データを入れることが可能かもしれませんが、新築物件の場合は想定数字になってしまうため単純化した方がわかりやすいです。

(1年間の賃料-1年間諸経費)÷物件価格×100(%)

実質利回りの計算方法としてはこちらの方が一般的です。サブリースなどで空室保証がある場合もこの計算式で検討した方がよいでしょう。

表面利回りも実質利回りも不動産投資の指標になる点では変わりませんが、収支シミュレーションを行う際は、実質利回りで計算する必要があります。

表面利回りと実施利回りでどのくらい数字に差が出るのかは、以下の例を参考にしてください。

1年間の賃料収入が120万円での区分ワンルームマンション(入居率90%)の購入価格が2,400万円。1年間の諸経費が12万円、購入時諸経費が120万円だとします。

表面利回りは120万円×90%÷2,400万円×100(%)=4.5%ですが、実質利回りは(120万円×90%-12万円)÷(2,400万円+120万円)×100(%)=3.8%となります。

表面利回りで入居率が100%想定の場合は5%となるため、実質利回りとの差はさらに大きくなります。

諸経費の種類

代表的な諸経費は以下のようなものがあります。この他に不動産取得税や固定資産税などの税金もかかりますので、不動産投資を始める際には事前に調べて整理しておくことをおすすめします。

年間諸経費

購入時諸経費

不動産投資の利回りの目安

利回りの相場はどのくらいかというのは、これからマンション経営を始める方にとって気になる情報の一つです。特に投資未経験者の場合は、何を基準にして検討すればよいかわからないということもあるでしょう。

自分なりに資料を集めて、さまざまな条件で利回りを計算していくと徐々に輪郭が見えてきますが、利回りは新築と中古で異なりますし、立地や設備などの違いによっても評価が分かれてしまいます。

できるだけ客観的に考えるためには統計データなどを参考にするのがよいでしょう。日本不動産研究所が発表した調査(2020年10月現在)によると賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは東京・城南地区4.2%、城東地区4.4%という結果が出ています。

また収益物件情報サイト・健美家の市場動向2020年レポートによると、「区分マンション築年別 利回りの推移(登録)」で東京23区(2020年)築10年未満は4.46%、築10年~4.94%、築20年~6.94%となっています。

以上のデータから都内なら利回り4%~5%程度が相場ということがわかります。推移に関しては2020年あたりから下落傾向が続いていますが、期待利回りに関しては下落率は近年鈍化しているため買い時サインと見ることもできます。

利回りを投資の判断材料にするのであれば、東京都内で築10年台くらいまでなら表面利回り5%、築20年以上なら7%くらいあれば利回りは高めと考えられます。ただしこれは都心部のデータであってそのまま地方の物件には当てはまりません。

地方の物件は価格が安く利回りが高いので一見よく思えるかもしれません。しかし都心部と比べると入居率が低くなりますので実質利回りで細かくシミュレーションしないと、目安として考えるのも危険です。

また都心部でも築年数が長い中古物件の利回りは高いですが、やはり入居率が落ちてしまうのと建物や設備の故障が多くなるため、管理費などの経費が高くなって収益率は下がると理解しておいた方がよいでしょう。

参照元:日本不動産研究所「不動産投資家調査(2020年10月現在)」https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/kohyou20201125.pdf

参照元:収益物件情報サイト・健美家「収益物件 市場動向 年間レポート 2020年」https://www.kenbiya.com/img/press/pre2021-01-19.pdf

不動産投資にとって利回りとは

マンション経営などで収益物件を購入する際は利回りは数字として入ってくるため気になるのは無理はありません。しかし投資である以上、その数字は約束されたものではなく目安であると認識することが大切です。

また物件の良し悪しを判断する基準は利回り以外にも、立地条件や耐震性など建物の仕様、入居者が暮らしやすい設備などたくさんあります。利回りの数字だけにこだわって物件選びをすると失敗する可能性が高くなりますので要注意です。

不動産投資に限らず、利回りが高い投資型商品は利回りが高いほどリスクも高くなる傾向があります。一概に利回りが高いから良くて、利回りが低いから悪いということは言えないのです。

特に不動産投資は株式売買のように短期的なキャピタルゲインを追求する性質のものではなく、長期的に継続する家賃収入によるインカムゲインを狙うものです。利回りの変動が激しいものより低くても安定した利回りを確保することが重要です。

そのためには仮に利回りが高くて良いと思う物件が見つかったら、そのエリアの都市計画など将来もその利回りが続く仕組みや環境が整っているかどうかチェックすることです。利回りの先にある投資物件をイメージすることです。

今後、不動産投資はどうなるのか

各種調査データなどを見るとここ10年くらいは利回りは下落傾向にあることがわかります。しかし近年は下げ幅も緩やかになってきており、今後は不動産投資における利回りが高くなることも期待できます。

利回りが高くなるとすれば物件価格が下がるか、家賃収入が上がることが要因として考えられます。ただ、新型コロナの感染拡大や大規模災害など想定外の事態が起きると将来の予測が難しなってしまいます。

特に新型コロナは不動産業界だけでなくすべての経済活動に多大な影響を与えています。あらゆる市場が変化しており見通しが立たないことも多いです。

そんな中で不動産・金融関連企業を対象に行われた日本不動産研究所の「新型コロナと不動産投資市場」のアンケート結果は興味深い結果が出ています。

新型コロナが収束後の見通しで「いち早く反復回復する」という回答がレジデンシャル(ワンルーム・ファミリー)で65%と物流施設91.7%に次いで高い割合になっています。巣ごもり需要が高まる中でそれほどネガティブには考えられてないということです。

もちろん投資に絶対は存在しませんが、世界市場を揺るがした新型コロナ収束後には不動産投資市場が活性化する可能性は十分にあります。そのためにも利回りの正しい理解と世の中の動向を常にウオッチしておくことが大切です。

参照元:日本不動産研究所「不動産投資家調査(2020年10月現在)」https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/kohyou20201125.pdf

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