不動産投資における立地の重要性とは？不動産価値を見極める上で重要な、不動産の「立地」について基礎的なポイントを解説しています。

不動産投資で立地が重要な理由

不動産投資において成功と失敗とを隔てる大きな要素としては、物件価格、築年数、間取り等があります。
中でも、立地は特に重要な要素の一つであり、しばしば不動産投資においては、立地がすべてである、といわれることもあるほどです。

では、なぜ不動産投資において、立地はかくも重要な要素であるとされているのでしょうか。
第一に、立地が悪い物件は、入居者を集めることが難しく、入居率が低くなる傾向にある、という点があげらます。

例えば、条件がほとんど同じ二つ物件のうち、片方は最寄駅から徒歩5分の場所にあり、もう片方は最寄駅から20分以上かかる場所にある場合、前者のほうが入居者を集めることが容易であることは、言うまでもありません。
そして、入居率が悪くなれば、家賃値下げ等で対応せざる得なくなり、利回り率に直接影響することになります。

そして第二に、立地は、物件購入後、自分で改善することができない要素である、という点があります。
間取りは必要であれば物件購入後変更することができますし、築年数が古く、耐震性に難がある物件であっても、耐震改修工事を行うことができます。しかし、駅から距離といった立地に関連する難点は、物件購入後に改善することはできません。

良い立地とは？

では具体的に、どのような立地であれば、「良い」立地であるといえるのでしょうか。

駅からの距離が近い

前述のように、駅からの距離は、立地の良しあしを決定する大きな要素となります。
とりわけ、東京都といった都市部では、駅からの距離が近ければ近いほど、物件の需要が高まる傾向はより顕著となります。
しかし、地方であっても、駅からほど近い物件のほうが入居者を集めやすい傾向にあることには変わりません。
また、最寄り駅からの距離だけではなく、主要ターミナル駅へのアクセスのしやすさも需要な要素となります。

スーパー、コンビニ、病院、銀行といった施設が近隣に存在する

また、近隣にスーパー、コンビニ、病院、銀行といった施設が存在する物件も、高い需要が見込まれる良い立地にある、といえるでしょう。

近くに大学がある

不動産投資の観点から言えば、近くに大学がある物件は、立地に優れた物件であるということができます。
下宿先を探す学生の需要を見込むことができるためです。

大きな工場が近くにある

同様に不動産投資の観点から言えば、大きな工場が近くにある物件も、好立地の物件であるということができます。
大きな工場が近くにあれば、従業員の住居としての需要を見込むことができます。

人口や地価の推移に将来性がある

少子高齢化が進む日本では、地方都市の過疎化が深刻です。
不動産投資においても、人口が衰退していくばかりの地域では空室率も多くなってしまい、リスクが高くなります。

投資をする際は、物件のスペックだけでなく、その土地その土地の将来性を見るようにしましょう。
例えば、人口増加率や人口に占める年齢の割合などは、市町村のHPから簡単にデータを見ることができます。
また、地下の変動についても大手ポータルサイトなどで比較的容易にデータを確認することができます。

例えば福岡県は、全国でも人口増加率が1位であり、若年層の割合も多く、2013年から地価が上がり続けている（※）ので、将来性に期待できる立地と言えるでしょう。
下記の外部サイトでは、リスクを抑えてマンション投資ができる福岡県のメリットや将来性・低リスクの理由などを解説した上で、おすすめの投資会社を紹介しています。

逆に良くない立地とは？

では反対に、良くない立地とは、どのような立地でしょうか。これらに該当する物件でも、周囲の利便性によっては入居してくれるかもしれませんが、退去率が上がったり賃料も下げる必要が生じるなどのデメリットが想定されます。

まず、上記にあげた条件を一つも満たしていない物件は、立地に難があるといえるでしょう。それ以外には、以下のような物件には注意が必要です

物件の近くに嫌悪施設がある

嫌悪施設の基準は主観にはなってしまいますが、例えば周囲の治安悪化が考えられる風俗店や歓楽街の近く、騒音や異臭の原因になりうる廃棄物処理場、下水処理場などの近くが該当します。

その他にも心理的な影響も加味すると、墓地・火葬場・刑務所の近くであったり、基地・ガスタンク・火薬類貯蔵施設など潜在的な危険を感じる場所も、継続的な需要を見込むことが難しい場合があります。

近隣の騒音がひどい

近隣に交通量の多い幹線道路や線路など、大きな騒音が想定される物件にも注意が必要です。物件によっては防音対策は万全かもしれませんが、音だけでなく振動を伴うほどの立地もあるので、注意が必要です。

【まとめ】まずは立地から検討しよう

立地は、不動産投資をする上で最も重要な「入居してくれるかどうか」を左右する条件です。間取りや建物の新しさももちろん重要ですが、多くの人は「○○駅もしくは○○線が最寄り」「駅からの距離」から住宅探しをスタートします。（マンションの場合は特に）

最寄り駅とアクセス、周辺施設など、入居者の目線になって「ここに住みたい！」と思えるかどうかを基準に立地選びをしていきましょう。